Как рефинансировать ипотечный кредит в другом банке

Приведенная статья является результатом исследования рынка рефинансирования российских банков, проведенным ООО "CreditRS".
Для любого заемщика самое главное, это сократить расходы по своему кредиту. Зачастую получается ситуация, когда кредит был оформлен на одних условиях, а с течением времени условия по уже новым кредитам стали более выгодными. Как же теперь изменить условия по действующему кредиту, чтобы платить меньше и возможно ли это?
Подобный процесс возможен и называется рефинансированием. О том, целесообразно ли его проводить и какие могут быть при этом неожиданности расскажет следующая статья.

Рефинансирование кредита – объясните «русским» языком!…

Рефинансирование ипотечного кредита (или перекредитование)  – это оформление нового кредитного договора в другом банке, при котором кредитные средства направляются на погашение существующих обязательств, а предмет ипотеки переходит в обеспечение по новому кредиту.
Перекредитование действующих займов банки выполняют только по некоторым их видам, например, по ипотечному кредиту или кредиту под залог недвижимого имущества, гораздо реже банки соглашаются на рефинансирование потребительских кредитов.
Рефинансирование кредитов других банков происходит при полном досрочном погашении остатка задолженности в банке-кредиторе за счет денежных средств  банка-перекредитовщика, полученных заемщиком по договору последующей ипотеки недвижимого имущества. Объекты залога, при этом, перерегистрируются на банк-рефинансист.

Финансовые риски при рефинансировании ипотечного кредита

Теперь, давайте разберем все по-порядку. Ситуация следующая, – из рекламы или от знакомых вы узнали, что некоторый банк предлагает процентную ставку ниже, чем та по которой вы уже выплачиваете ипотечный кредит. Возникающее желание у любого заемщика, при этом, только одно – снизить расходы по своему кредиту. Поэтому вполне естественен следующий за этим желанием вопрос, – возможно ли рефинансирование моего кредита в этом банке? И чтобы получить исчерпывающий ответ на этот вопрос, вам достаточно обратиться в обратиться в банк, который предлагает процентную ставку ниже вашей и задать его кредитному инспектору.
Но, прежде чем вы это сделаете, давайте проанализируем ситуацию и посмотрим, существуют ли для вас финансовые риски при совершении операции рефинансирования.
Цель нашего анализа – выявить насколько реальна возможность снизить расходы по действующему кредиту и определить вероятный размер расходов по этой операции. В итоге, мы должны понять  будет ли операция рефинансирования выгодной для нас или убыточной.

РАСХОДЫ НА ЭТАПЕ СБОРА ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ И ОБРАЩЕНИЯ В БАНК

Итак, о чем необходимо знать при обращении в банк по вопросу рефинансирования? Прежде всего будьте готовы к тому, что к вам выставят такие же требования, как и для нового заемщика.  В чем это выразиться:
Во-первых, это оценка вашей платежеспособности, банк-перекредитовщик должен быть уверен, что платежи будут погашаться вовремя и в полном объеме, наличие же у вас положительной кредитной истории в старом банке, – это несомненный плюс, но, тем не менее, необходимо будет заново собрать все документы подтверждающие ваши официальные доходы. А также взять справку из банка-кредитора о размере текущей задолженности, условиях ее погашения и  отсутствии просроченной задолженности.  Обычно подобную справку банк предоставляет платно.
Во-вторых, банку-перекредитовщику необходимо заново проверить и оценить предмет ипотеки. Хорошо, если в банке есть свой оценщик и расходы будут только за доставку оценщика к месту залога и шоколадку для него…  Но, сейчас, в подавляющем большинстве, банки прибегают к услугам независимых оценщиков, причем только тех, кто официально аккредитован у них, а это значит, что оплатив и сделав оценку для одного банка, она не будет принята в другом. Поэтому, если Вы соберете пакет документов, и один банк откажет Вам, вероятна ситуация, что, в случает подачи этих же документов в другой банк, он потребует от Вас переделать оценку залога и заново оплатить ее стоимость.
В-третьих, банки могут назначать комиссионный сбор за рассмотрение кредитной заявки. Оплата которого, не гарантирует положительное решение банка и не возвращается Вам в случае отрицательного решения по Вашей кредитной заявке.
И четвертый пункт, – предусмотрено ли, действующим на текущий момент кредитным договором,  досрочное погашение по кредиту? Взимаются ли банком-кредитором дополнительные комиссии и штрафы за досрочное погашение? Если «да», эти расходы также увеличивают Ваши траты на этапе сбора документов и обращения в банк.
Т.о. уже на этапе подготовки пакета документов и согласования кредита величина расходов может иметь внушительный размер и позволяет оценить целесообразность дальнейших действий.

РАСХОДЫ НА ЭТАПЕ ВЫДАЧИ КРЕДИТА И ПЕРЕОФОРМЛЕНИЯ ПРЕДМЕТА ИПОТЕКИ

Даже то, что у банка может существовать программа рефинансирования ипотечных кредитов, условия кредитования по которой, гораздо лояльнее, чем по программе ипотечного кредитования на общих основаниях, у вас все равно возникнут расходы на этапе выдачи кредита. Давайте подробнее рассмотрим, какие расходы могут возникнуть, если положительное решение нового банка уже получено.
Во-первых, это комиссия за выдачу кредита, она может быть как единоразовой, которая уплачивается в момент оформления кредита, так и ежемесячной, которая оплачивается ежемесячно в размере небольшого процента от полной суммы кредита, независимо от того, в каком размере Вы его погасили.
Как правило, размер процента ежемесячной комиссия гораздо ниже единоразовой, но сравнивая переплату за весь срок кредитования, можно увидеть, что переплата при ежемесячной комиссии гораздо выше. В таком случае, просим кредитного инспектора рассчитать нам полную величину комиссии за весь срок кредитования, чтобы иметь представление о полном размере переплаты.
Во-вторых, это расходы на снятие залога по первому кредитному договору и следующий ввод залога по новому кредиту, с последующими расходами на гос.регистрацию и подготовку пакета документов.
В-третьих, это расходы на страхование предмета залога и Вашей жизни. Даже если в старом банке и Вы, и залог уже застрахованы, новый Банк может не признать эти договора и потребовать застраховать предмет залога и Вашу жизнь в страховой компании аккредитованной именно у них.
Таким образом, если суммарно посчитать все расходы по оформлению нового кредитного договора, может оказаться, что платить по действующему кредиту все же выгоднее…
…Но все же, не спешите огорчаться. Есть еще один вариант как можно снизить процентную ставку по действующему кредиту и избежать при этом высоких накладных расходов.

Рефинансирование ипотечного кредита по грамотной схеме

Предлагаемая схема рефинансирования также потребует вложения денежных средств, но только на этапе сбора документов и согласования кредита. После того, как Вы убедились, что размер расходов на рефинансирование ипотечного кредита в другом банке превышает допустимый размер и перекрывает выгоду от пониженной процентной ставки, необходимо все равно собрать пакет документов и подать на рассмотрение кредитной комиссии в другом банке.
…Понимаю Ваше недоумение, ведь мы только что говорили о том, как избежать дополнительных расходов. Но не спешите с выводами, наша цель – снизить расходы по действующему кредиту.
После того, как положительное решение кредитной комиссии будет у вас на руках, с этим документом отправляйтесь к руководству банка-кредитора и проводите переговоры на тему снижения процентной ставки. Максимальный эффект будет, если Вы напишите заявление на имя руководителя банка о своей просьбе. Зарегистрировав подобное заявление, Банк будет вынужден серьезно отнестись к решению Вашей проблемы.
Вероятность того, что банк утвердит для Вас новые условия кредитования, достаточно высока. Во-первых, потому, что на руках у Вас положительное решение о возможности рефинансирования в другом банке, и оно подтверждает, что ваше намерение реально осуществимо. Во-вторых, размер кредитного портфеля, – это критичный показатель для доходности банка, поэтому «отпустить вашу задолженность на сторону», значит понести убытки, а это может позволить себе далеко не каждый банк. Таким образом, Ваши шансы снизить расходы по действующему ипотечному кредиту очень высоки.

Рефинансирование ипотечного кредита – итоги статьи

Подведем итоги статьи, – рефинансировать кредит можно, и это отличный инструмент для заемщика снизить процентную ставку, но, к сожалению, в современных условиях, которые предлагают нам банки и законодательство, рефинансирование становиться достаточно дорогим «удовольствием», и тем не менее, если грамотно подойти к этому процессу, есть возможность как снизить ставку по действующему кредиту, так и не понести при этом дополнительные расходы.
Если говорить цифрами, то, по мнению председателя совета директоров банка «Западный» Дмитрия Леуса, рефинансирование ипотечного кредита подходит для заемщиков, у которых кредитная ставка более 14% годовых. Его слова уточняет начальник управления кредитования ипотеки Банка Москвы Олег Пятлин: «Принимая во внимание размер расходов на переоформление ипотеки, рефинансирование жилищных кредитов, с целью уменьшения кредитной ставки, становится оправданным, если возможно снизить действующую ставку на 2—2,5 процентного пункта».
Источник статьи портал "Кредиты в банках России сегодня": Рефинансирование ипотечного кредита